Thị trường bất động sản 2017 tiềm ẩn nhiều rủi ro

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, thị trường bất động sản năm 2017 sau thời gian bị khủng hoảng đóng băng đã phục hồi và tăng trưởng trở lại kể từ cuối năm 2013 cho đến nay.

Thị trường bất động sản năm nay tiềm ẩn nhiều rủi ro

Năm 2015, thị trường đã đạt mức tăng trưởng rất cao, nhưng năm 2016 đã có dấu hiệu "chững lại". Quý I/2017, tổng sản phẩm trong nước (GDP) chỉ tăng 5,1%, trong đó khu vực công nghiệp và xây dựng (bao gồm lĩnh vực bất động sản) chỉ tăng 4,17%, thấp hơn so với cùng kỳ năm 2016.

Tăng trưởng tín dụng đạt 4,03% (tăng nhẹ 1,79% so với quý I/2016). Nguyên nhân là do thị trường bất động sản 2017 có dấu hiệu trầm lắng, mà sự sụt giảm rõ nét ở phân khúc bất động sản cao cấp, hạng sang (giao dịch thành công giảm 1/3 so với quý I/2016).

Nhìn toàn cục thị trường bất động sản thì vẫn còn tiềm ẩn những yếu tố rủi ro như đã có tình trạng lệch pha cung - cầu, chủ yếu lệch về phân khúc bất động sản cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng; nguồn vốn tín dụng của các ngân hàng và nguồn vốn xã hội (chủ yếu là của người mua nhà) đổ vào thị trường bất động sản rất lớn, có xu hướng lệch vào một số doanh nghiệp lớn và vào phân khúc bất động sản cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng.

Đồng thời đã có sự gia tăng nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp (chỉ riêng phân khúc bất động sản cao cấp, tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp lên đến hơn 60%), và còn có hiện tượng "sốt giá ảo" trong phân khúc đất nền ở các quận ven và một số huyện như: Quận 9, Thủ Đức, Bình Tân, Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi...

Trong lúc phân khúc thị trường nhà ở xã hội, nhà ở thương mại vừa túi tiền (chiếm đến 2/3 số lượng giao dịch thành công trên thị trường trong quý I/2017) có tính thanh khoản cao, thì "cung" không đủ "cầu".

Trước những rủi ro mà thị trường bất động sản có thể gặp phải, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, thị trường hiện vẫn chưa phát triển minh bạch, lành mạnh và bền vững. Nguyên nhân là do thị trường hiện đang có 5 điểm nghẽn.

Điểm nghẽn thứ nhất là tiền sử dụng đất, hiện đang là gánh nặng, là ẩn số, tạo ra cơ chế "xin - cho".

Thứ hai là vấn đề giải phóng mặt bằng dẫn đến tình trạng nhiều dự án bồi thường dở dang, không thể triển khai được, chôn vốn của doanh nghiệp trong thời gian dài, chưa có lối ra.

Thứ ba, việc chuyển nhượng dự án bất động sản do pháp luật quy định chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên chưa tạo điều kiện cho nhà đầu tư mới thay thế để khởi động lại các dự án đã bị ngưng triển khai hiện nay, cũng như chưa tạo được sự thông thoáng trong thị trường chuyển nhượng dự án, cũng là một hoạt động kinh doanh bình thường của các doanh nghiệp.

Thứ tư là thủ tục hành chính nhiêu khê, kéo dài, ẩn chứa tiêu cực, nhũng nhiễu trong quá trình phê duyệt, thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM lấy dẫn chứng: Khâu thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật các công trình cấp 1 (từ trên 20 tầng) đều phải thông qua Cục Quản lý các hoạt động xây dựng (Bộ Xây dựng), sau đó nộp hồ sơ này về Sở Xây dựng để xin cấp giấy phép xây dựng.

"Lẽ ra quy trình cấp giấy phép xây dựng đã phải bao hàm công tác thẩm định thiết kế, nhưng lại bị tách ra thành 2 quy trình rất là nhiêu khê.

Hơn nữa, rất cần thiết và hợp lý nếu phân cấp cho Sở Xây dựng cũng có thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật công trình cấp 1 thì rút ngắn được thời gian làm thủ tục hành chính, giúp dự án sớm triển khai thực hiện và góp phần làm giảm giá thành nhà ở", ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho hay.

Để giải quyết các vấn đề này, ông Châu cho rằng, cần phải thay đổi cơ chế tính tiền sử dụng đất dự án để giảm giá thành nhà ở, tăng tính minh bạch và loại trừ cơ chế "xin - cho" trên thị trường bất động sản.

Ngoài ra, cũng nên cho phép chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án kể từ thời điểm sau khi đã hoàn thành giải phóng mặt bằng dự án./.